北京二手房市场调查:交易回暖降价变少 寒冬快过去了?

发布于 2020-1-6 8:31:38 21世纪经济报道 阅读(269)

从2019年11月开始,“北漂”小杨就在北京市东五环外的定福庄一带看房,刚获得购房资格不久的她,希望买一套小户型的二手房,用于自住。


“最近,降价的消息明显变少了。”小杨说,11月中下旬,她几乎每天都能收到关于降价的消息推送,“有时候一天收到好几条”。但到12月,“隔几天才能收到一条”。


2019年下半年以来,占北京楼市成交量8成以上的二手房市场,一直表现低迷。2019年7月至11月,北京二手房交易价格连续五个月下滑,这是自2018年以来的最长下跌周期。据21世纪经济报道了解,10月至11月间,下调价格的现象成为主流,调整幅度从3万、5万到数十万不等。一些急于出手的豪宅项目,价格下调幅度可达百万。


但到2019年年末,市场开始出现细微的变化。贝壳研究院的数据显示,2019年12月,北京二手房业主调涨挂牌价的现象,占比提高1.8个点,达到11.8%。虽然调降的行为仍是主流,但已有所下降。这一点和小杨的直观感受颇为一致。


这种变化究竟是何种原因促成?能否视为北京二手房市场回暖的先兆呢?


平均降价超13万

对于小杨的说法,链家地产惠新里门店的业务员小王也有着类似的感受。他向21世纪经济报道透露,最近该区域的房源中,下调报价的做法虽然仍是主流,但已经有所减少。


小王猜测,可能是因为现在的价位已经触及到部分业主的底线,“前几个月成交不好的时候,业主会几万几万的往下降,有些房源累计降了二三十万,有的降了四五十万,业主不想再降了。”


“有一套房源挂了半年,业主断断续续降了几次价,中间还撤回过,累计降了40多万。最近我们跟业主沟通的时候,他的态度比较坚定,说不能再降了,已经很低了。”小王说。


根据58同城、安居客的数据,自2019年7月以来,北京二手房挂牌价格连续6个月下降。其中,2019年12月的挂牌均价为58570元/平方米,比6月下降了2.6%。以北京二手房平均挂牌面积85平方米计算,北京单套二手房平均价格降幅超过13万元。


下调报价的做法减少另一个原因,可能在于成交量的回升。


小王说,12月中下旬以来,其所在区域的二手房成交量有所活跃,“很多业主都是之前看了很久,觉得价格能接受,就出手了。”


根据贝壳研究院的统计,2019年12月,北京二手房网签量为14162套,环比涨幅达到15%,连续两个月上涨。这一水平是2019年的月度第三高点,仅次于“小阳春”时期的3月和4月。


该机构还指出,2019年12月,北京二手房的带看成交比从72降至64,说明买家的观望情绪稍稍有所缓解。但业主的成交周期仍在90天左右,处于较长的周期。


贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,去年4月以后,北京二手房交易低迷,前期积压的需求在年底释放带动了市场的回温。我爱我家也指出,在很大程度上,年末二手房升温只是市场的正常波动。“小阳春”过后,市场一路下行,到年底时价格趋稳,再降空间不大,所以购房者重新入市,交易量回升。


这种升温还促成了交易价格的小幅提升。贝壳研究院的数据显示,2019年12月,北京二手房交易均价为59126元/平方米,环比微涨1%,同比微涨0.9%。

很难演变成全面升温

若以2017年的“317新政”为界,北京二手房市场大致可以分割为两段。官方数据显示,“317新政”之前的2016年,北京二手房成交超过27万套;之后的三年间(2017年至2019年),二手房交易规模都在15万套上下,近乎腰斩。


根据贝壳研究院的数据,新政后的三年间,北京二手房成交均价未发生明显的变化,在6万元/平方米的单价上下徘徊。且2019年下半年,价格还一度下降至5.8万元/平方米。


受访者普遍认为,这主要是由于限竞房的冲击所导致。


限竞房是以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。2019年,北京成交新房3.7万套,占全市新房交易的17%。其中,限竞房成交2.5万套,成为新房市场的主体。


由于在土地出让阶段就对房屋售价进行限制,限竞房的销售价格通常低于同区域的市场水平。且在2019年入市的限竞房中,有不少项目位于五环内的优越地段,这在某种程度上改善了“新房郊区化”的现象,同时也对区域内的二手房带来冲击。


中原地产首席分析师张大伟表示,“只要区域内有一个限竞房项目,就容易把整个区域的成交量分流过来,也会拉低均价。”他认为,近几个月北京二手房报价持续下跌,正是因为限竞房出现“井喷式”的供应和成交。


尽管如此,但考虑到北京实行了全国最为严厉的调控政策,当前购房者买房的难度仍然较大。


按照当前的政策,在北京购买首套房的最低首付比例为3.5成,二套房最低首付比例为6成。在二手房买卖中,评估价普遍低于房屋报价,加之多数二手房价格已经超过普通住宅的水平,因此,实际首付比例往往更高。比如,在实际成交中,二套房的首付比例通常在价格的7成以上。


贝壳研究院指出,2019年北京换房者中年龄在40岁以上的占比达50%,而调控前2016年,该比例仅为36%。翻倍的首付不仅让换房年龄后移,且换的越来越差。2019年换房后套均面积扩大16.6平方米,比调控前19平方米左右的水平有所缩小。可见“换房不仅难、还换不了很大”。


对于近期二手房交易的小幅升温,业内人士普遍认为,并不意味着市场要进入回暖通道。


我爱我家指出,近期的市场回升,并没有超出前两年的范围。此外,北京楼市政策没有丝毫松动,能够入市的购房需求仍以刚需为主,他们对市场量价的提振能力有限,市场不存在大幅升温的空间。


贝壳研究院也认为,北京二手房市场步入调控后的第四个年头,政策不会有大的放松,市场供需矛盾极大缓和,市场预期平稳。北京二手房市场将延续低位稳定态势,预计2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右,价格波动在5%以内。

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