一些城市降价 宁波楼市会“跟风”吗

发布于 2019-8-27 14:24:41 宁波晚报 阅读(294)

从“房住不炒”到“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,从预警约谈房价涨幅过快城市到收紧开发贷、信托、发债等房企融资渠道,疾风之下,多个城市的楼市似乎正在草伏花蔫——广州传出有楼盘降价6000元/平方米,武汉传出有楼盘直降8000元/平方米,合肥、郑州、苏州、南京、杭州等热点城市,也或传楼盘降价促销或传热门楼盘开盘遇冷之类的消息。


宁波楼市,还好吗?


“紧张得要死,人超级多。”这是十几天前冲到镇海一楼盘开盘现场“抢房”的购房者的描述。当天,该楼盘所推房源据称去化率100%,售罄。


“日光盘”,不但出现在了奉化、东部新城这些热门板块,近段时间也同样出现在了慈城、洪塘、九龙湖等相对郊远的板块。


在一些城市降价促销声四起之时,宁波的热门楼盘,依然是“一房难求”,遑论房价优惠。


即便是号称“打响全国促销第一枪”“全国532楼盘闪购7.8折”的恒大,其在宁波的在售楼盘,也未有刷爆朋友圈的大促销迹象——镇海的恒大山水城售楼处人员称目前没有促销活动;奉化的恒大御海天下,销售经理说如果全款付清,可以享受9.5折。


而待售楼盘,蓄客势头之好,连开发商都感意外。


据记者了解,奉化一即将首次开盘的楼盘,验资门槛在只要出示有10万元资产的时候,意向客户数将近万人之多!而其准备推出的房源数,不过五六百套。


鄞州一首开售罄、将加推的楼盘,其销售经理说,第一批开盘时还有300多组客户没买到房子,但是他们项目剩下的房源总数,只有120多套了:“即便不蓄客,也不愁卖的。”


宁波楼市这是在走独立行情吗?


事实上,从市房管中心公布的数据看,7月份市区商品住宅的销量在今年开年以来持续上涨4个月后首次下降,较6月份减少了2500多套,环比跌幅高达32%。


不过,业内人士指出,成交量的下跌,主要是因为开发商推盘量少。市房管中心统计数据显示,6月份市区新领取预售证的可售住宅楼盘数量是21个,而7月份减少到了15个。


该人士进一步表示,在严格“限价”的当前,因为开发商想卖的价格批不出,于是就想继续等一等再卖,这也是影响推盘量的一个因素。


有楼盘营销负责人向记者坦言:“我们也想开盘,其他资料都具备了,就是卡在价格上。已经去批了好几次了,想卖的价格批不出来,公司又不同意低价卖,就这么耗着了。”据称,按可以批出的价格,其每平方米售价将低于市场价3000多元。


从近段时间开盘售罄的楼盘定价看,确实有“一二手倒挂”的情况。


像上述镇海那个开盘当天100%去化的楼盘,整体均价约17500元/平方米,而周边二手房的挂牌价已经多在近20000元/平方米的水平。而东部新城的上湖城章最后一批住宅房源,此前因为高层售价与其两年前首次开盘时候的价格差不多,即便要求高达160万元的验资门槛,依然争抢者众。


从宁波楼市新房库存情况看,也持续位于低位。


宁波市房产交易信息服务网数据显示,截至发稿前,市六区商品住宅可售套数不到2万套,为19967套。而今年前七个月,市六区商品住宅月均销量约为5400套,即当前库存仅够消化三个半月多点时间,与被认为是标准水平的18个月左右的去化周期比,显然有供应严重不足之虞。


此外,近期土地市场上开发商高价拿地的形象依旧,成交地价依然高企,面粉贵、面包被认为自然不会便宜,这也在一定程度上影响到了购房者的房价预期,强化了一部分群体的投资性购房心态。


如此供需形势之下,宁波楼市至少在目前还没有迹象显示受到了近期楼市相关政策、其他城市风向变化的影响。


这样的行情,能够一直持续下去吗?


从这几天相继披露半年报的万科、碧桂园、恒大、融创等头部房企高层表态看,融资环境的持续收紧,已经影响到了开发商的后市预期。


昨日,在其2019中期业绩发布会上,融创老板孙宏斌说:“下半年土地市场会在下行的方向,商品房销售也会受到很大的影响。一是老百姓的预期会比较平稳,买房也不那么急了;二是按揭控制了,对市场的影响还是挺大的。”孙宏斌同时表示,今年下半年基本会停止拿地。


如果购房需求缩减,而高负债的开发商又急着回款,楼市走向生变并非不可能。


在宁波楼市上,有的楼盘已经收到总部要求加速回款的命令。


有外来大牌房企在售的一个位于限购圈外的大体量楼盘,销售经理建议以购房者身份去电咨询的记者:“你是首套房的话,首付6成。二套房的话,我建议你选择全款付清,然后可以分期给我们。”限购圈外楼盘一般首套房首付比例只要三成、二套房为四成,为何这个楼盘要求如此高的首付?销售经理说:“这是这两个月刚改的新规定,主要我们公司对回款要求高了。”


在市场热度仍高的时候,开发商显然希望购房者能够为了买到房子而付更高的首付,以加速自己的回款——所谓“全款的往里走,按揭的不要堵门口,公积金的把小黄车挪走!”同样,开发商也希望在楼市热的时候能够卖出更高的价格。


但这是一对形势变化后就会出现矛盾的问题。


虽然在“限价”之下,当前宁波一些新盘似乎不愿“贱卖”而推迟开盘,但如果资金链吃紧、需要加速回款,则不想卖也得卖。“继续等下去,也许可能批出高一点的价格,但等的时间里,人员开支、财务成本等各项成本也同样在增加。如果这个时间长,最后价格上有限的提高,说不定还抵不上成本的增加。对于有些回款压力大的房企,接受限价、抢跑入市,是更理智的选择。”有资深业内人士这样判断。


该人士认为,目前在宁波楼市上,作为市场供应主力的房企,多是全国性扩张的房企,高负债、高周转,对资金的要求普遍很高;在融资环境持续收紧、调控政策短期内放宽的可能性几乎没有的情况下,房企的促销行为有可能会慢慢多起来。


所谓楼市传统旺季的“金九银十”在即,离需要大笔花钱的年底也不远了。宁波楼市上的开发商们会怎样动作?且拭目以待。

 

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